Demografia zmienia wszystko. Rynek nieruchomości również.
Demografia jest nieubłagana, a jej wpływu nie można zatrzymać w krótkiej perspektywie. Zobaczmy jaki jest wpływ demografii na rynek nieruchomości w Polsce.
Demografia ma wpływ również na rynek nieruchomości.
Dane GUS nie pozostawiają złudzeń - rzesza seniorów w naszym kraju jest coraz liczniejsza, a liczba ludności spada. Starzejące się społeczeństwo sprawia, że uwidaczniają się nowe trendy. Rynek nieruchomości nie jest pod tym względem żadnym wyjątkiem. Już dziś deweloperzy zaczynają budować mieszkania z myślą o osobach starszych, a młodzi inwestują w nieruchomości nie tylko z racji zaspokajania swoich potrzeb mieszkania, ale również po to, aby budować swój kapitał na jesień życia. Widoczna staje się również zmiana podejścia do renty dożywotniej.
Szacunki GUS wskazują, że do 2030 roku liczba ludności w naszym kraju skurczy się z 38,4 mln do 37,8 mln, a do 2050 będzie nas już tylko 34,9 mln. W tym samym czasie sukcesywnie rosnąć będzie rzesza Polaków 65+. W przyszłym roku ta grupa wiekowa będzie stanowić 1/5 społeczeństwa, w 2050 - 1/3. Równocześnie spadać ma grono osób w wieku produkcyjnym (z obecnych 23,3 mln do 21 mln w 2030 roku). Powstałe w ten sposób braki kadrowe uzupełniać mają właśnie emeryci.
Coraz więcej osób zaczyna zdawać sobie sprawę z wpływu demografii, także na rynek nieruchomości. Zmiany te wymuszają podejście do nieruchomości. Młodzi nadal żyją na starcie w mieszkaniach na wynajem, ale też myślą o przyszłości. Czyli mieszkanie nie tylko jako miejsce do życia, ale tez zabezpieczenie na starość. Zdają sobie sprawę, że poziom emerytury będzie niższy i to znacząco, więc trzeba to wziąć pod uwagę.
Renta dożywotnia zaczyna zyskiwać na znaczeniu, bo w pewnym momencie może się okazać znaczącym sposobem na godną starość. Dzięki rencie dożywotniej będą środki do życia jak i pieniądze na sprawy i remonty bieżące, utrzymanie nieruchomości, a więc niezwykle istotne obciążenia na etapie życia na emeryturze.
Rynek - Trend 1
Więcej nieruchomości budowanych z myślą o starszej części społeczeństwa
Demografia wywiera przemożny wpływ na różne sfery życia i gospodarki, więc przemiany, które zachodzą pod jej wpływem na rynku nieruchomości, nie powinny być zaskoczeniem. O chociaż trudno przewidzieć wszystkie trendy, jedno jest pewne - liczba seniorów wciąż rośnie, podobnie jak ich udział w strukturze społeczeństwa. Wskaźnik dzietności jest w Polsce jednym z najniższych na świecie, a ponad 2,5 mln osób w wieku produkcyjnym przebywa na zarobkowej emigracji. Home Broker prognozuje, że spadająca liczba ludności w Polsce będzie oznaczać rosnącą podaż i mniej kupujących.
Dla kogo w takim razie budować nowe mieszkania? Dla seniorów. Mieszkania przystosowane do potrzeb osób 65+ to jedno, a całe ośrodki opieki połączone z ofertą medyczną, psychologiczną, czy rehabilitacyjną to drugie. W Stanach Zjednoczonych `senior housing` jest jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku nieruchomości. Ten trend powoli dociera do Europy oraz do Polski. Ponadto w wielu krajach Unii Europejskiej coraz intensywniej promowania jest idea tzw. assisted living , czyli między innymi wspierania osób starszych w ich miejscu zamieszkania. W ramach budżetu unijnego do 2020 roku na ten cel przeznaczono 700 mln Euro i z pewnością w nowym budżecie ten program będzie rozwijany.
Rynek - Trend 2
Renta dożywotnia nie tylko trend na poprawę życia, ale środki na utrzymanie lokum.
Z ogólnopolskiego badania PolSenior (w którym przebadano 5516 osób w wieku 65+) wynika, że co piąty senior nie ma w swoim lokum bieżącej ciepłej wody, a tylko 49 proc. posiada balkon lub taras. Ankietowani, pytani o przystosowanie mieszkań do potrzeb osób starszych oraz bariery architektoniczne, z którymi muszą borykać się na co dzień, przyznali w większości, że nie posiadają zbyt wielu udogodnień, a jedną z podstawowych przyczyn tego stanu rzeczy są finanse.
Tylko 3,9 proc. seniorów ma uchwyty i poręcze zamontowane w łazience, 3,8 proc. podjazd dla osób niepełnosprawnych, 3,7 proc. urządzenia domowe do ćwiczeń i rehabilitacji, a 2,4 proc. podłogę antypoślizgową. Aż 40 proc. emerytów narzeka również na bariery, które uniemożliwiają wyjście z domu. Wśród najczęściej spotykanych są wysokie i strome schody (52,6 proc.), brak windy (47,8 proc.), brak podjazdu dla osób poruszających się na wózku inwalidzkim (30,3 proc.).
Z badań wynika również, że koszty utrzymania mieszkania stanowią duże obciążenie w budżecie seniora. Na remonty nie starcza środków, nie mówiąc o wdrożeniu zmian architektonicznych, niezbędnych w mieszkaniu osoby starszej. Wiele osób rozważa zmianę nieruchomości na mniejszą, na niższym piętrze lub posiadające wyposażenie dla osoby starszej. Jednak renta dożywotnia może rozwiązać te problemy.
Rynek - Trend 3
Nieruchomość kupiona dzisiaj będzie swoistą skarbonką, zabezpieczenie na przyszłość.
Z danych OECD wynika, że dzisiejsi dwudziestolatkowie mogą liczyć na świadczenia emerytalne w wysokości 38,6 proc. ich finalnej pensji netto. To jeden z najgorszych wyników wśród krajów OECD. Na Węgrzech stopa zastąpienia wynosi 89 proc., na Słowacji 83 proc., w Czechach – 60 proc., na Łotwie 59 proc. Średnia dla wszystkich krajów OECD to ponad 60 proc.
Wskaźniki, wskaźniki – tego nie możemy przeoczyć.
Wskaźniki są nieubłagane. Społeczeństwo się starzeje. Coraz mniej osób w wieku produkcyjnym. Rośnie średnia długość życia, coraz niższe wskaźniki dzietności. Coraz mniej osób pracuje na umowy z których odprowadzany jest procent na przyszłą emeryturę. To jedne z kluczowych czynników zmian. Brakuje źródeł finansowania emerytury.
Ludność w Polsce
Zdanych GUS wynika, że do 2040 r. populacja Polaków zmniejszy się z obecnych prawie 38 mln do około 35 mln. Spadek populacji ma być widoczny głównie w dużych miastach, podczas gdy liczba ludności zamieszkującej wsie będzie utrzymywać się na poziomie około 15 mln. Dane GUS pokazują też, jak szybko starzeje się polskie społeczeństwo. W 1950 r. mediana wieku Polaków wynosiła około 25 lat, tymczasem w 2016 r. sięgała już 40 lat. GUS przewiduje, że proces starzenia się polskiego społeczeństwa będzie nadal postępował i w 2040 r. mediana wieku przekroczy 50 lat. W efekcie tych zmian zmniejszy się liczba osób w wieku produkcyjnym, a liczba emerytów znacznie wzrośnie.
Wskaźnik demograficzny starości i indeks starości
Szybkie tempo starzenia się polskiego społeczeństwa doskonale widać na wskaźniku starości demograficznej i indeksie starości. Pierwszy z nich przedstawia udział osób w wieku powyżej 65 lat w ogólnej liczbie ludności. Z kolei indeks starości obrazuje, ile osób w wieku 65 lat i więcej przypada na 100 dzieci nie starszych nie 14 lat. Innymi słowy jest to wskaźnik liczby dziadków przypadający na 100 wnuczków.
Przeciętne trwanie życia w Polsce
Malejące natężenie zgonów wśród starszych ludzi ma bezpośrednie przełożenie na wydłużanie przeciętnego trwania życia. Trend wzrostowy przeciętnego trwania życia Polaków utrzymuje się od ponad ćwierćwiecza. W 2016 r. w Polsce mężczyźni żyli przeciętnie 73,9 lat, natomiast kobiety 81,9 lat, co oznacza, że w porównaniu z 1990 r. Polacy żyją zdecydowanie dłużej - mężczyźni o 7,7 lat, a kobiety o 6,7 lat.
Jednym ze źródeł finansowania emerytury może być nieruchomość. Coraz częściej zaczyna to być brane pod uwagę.
Prognozy na ten temat są dość jednoznaczne dla Polski.
We wstępie wspomnieliśmy o projekcjach emerytalnych. Temu zagadnieniu warto poświęcić nieco więcej miejsca, tym bardziej, że niedawno światło dzienne ujrzała kolejna, dość interesująca prognoza. Chodzi tu o opracowany przez Komisję Europejską `The 2018 Ageing Report`, który potwierdza niestety bardzo złe perspektywy dla polskiego systemu emerytalnego. Jeszcze przed trzema laty zapewniał on całkiem pokaźny poziom stopy zastąpienia brutto (61,4%), czyli relacji pomiędzy wysokością nowych emerytur i poziomem ostatniego wynagrodzenia brutto osób przechodzących na nie w danym roku. Prognozy KE wskazują, że w 2030 roku stopa ta osiągnie zaledwie 41,4%, a w w 2050 roku będzie tylko gorzej.
Przyszły emeryt powinien zacząć zwracać uwagę na lokalizację swojej nieruchomości.
Bardziej zamożni pracownicy lub przedsiębiorcy mogą się skupić na budowaniu majątku nieruchomego, który będzie większy niż tylko lokum wykorzystywane na własne potrzeby. Przykładem inwestycji z myślą o zabezpieczeniu emerytalnym mogą być np. mieszkania na wynajem lub działki położone w atrakcyjnych miejscach.
Mogą stanowić lokatę kapitału, źródło zysku z dzierżawy lub wynajmu.
Niezależnie od roli nieruchomości w kontekście zabezpieczenia emerytalnego oraz planowanego czasu jej posiadania, inwestor powinien zwracać uwagę na lokalizację. Żyjemy bowiem w czasie wyraźnych zmian demograficznych oraz migracyjnych. Wspomniane zmiany wiążą się m.in. z rozwojem ludnościowym największych metropolii oraz ich okolic kosztem pozostałych części kraju.
Właśnie dlatego w ramach zabezpieczenia emerytalnego warto wybierać nieruchomości posiadające perspektywiczną lokalizację. Inwestycja w inne nieruchomości niestety może zakończyć się sporym rozczarowaniem i trudnościami z korzystną odsprzedażą.
Bardzo dobrą formą zabezpieczenia emerytalnego są np. atrakcyjne nieruchomości znajdujące się na terenie dużych aglomeracji. Wg prognoz migracja będzie postępować migracja ludności ze wsi i małych miast do dużych miast i aglomeracji.
Główną zmorą i zasadniczą przyczyną dramatycznej słabości rodzimej demografii jest niska zamożność i słaba siła nabywcza polskiego społeczeństwa, która ogranicza w ogromnej większości polskie rodziny do modelu "2 + 1". Pierwszym i jedynym efektywnym jak dotąd krokiem w kierunku poprawy sytuacji socjalnej rodzimych gospodarstw domowych jest program 500+. Trudno jest na dziś dzień dokładnie przewidzieć jego wpływ na demografię w przyszłości, zwłaszcza po ewentualnych korektach, tak samo jak i tempo wzrostu zamożności polskiego społeczeństwa w perspektywie choćby kilkuletniej.
Kolejnym bardzo trudnym do przewidzenia zagadnieniem są przyszłe ruchy migracyjne ludności zarówno narodowości polskiej jak i narodowości obcych, we wszelkich możliwych kierunkach. Jednym z przykładów wielkich niewiadomych jest brexit, który choć ma nastąpić lada chwila, to wciąż nie wiadomo jaki przybierze charakter i jakie wywoła skutki migracyjne, dotyczące choćby polskiej emigracji na Wyspach.
Warto to wszystko wziąć pod uwagę przy planowaniu zakupu bądź inwestycji w nieruchomości.
Te uwarunkowania ukształtują rynek nieruchomości następnych latach, ale też będą miały wpływ na nas samych.
Pamiętajmy.
Demografia zmienia wszystko, również rynek nieruchomości.
Dane GUS nie pozostawiają złudzeń - rzesza seniorów w naszym kraju jest coraz liczniejsza, a liczba ludności spada. Starzejące się społeczeństwo sprawia, że uwidaczniają się nowe trendy. Rynek nieruchomości nie jest pod tym względem żadnym wyjątkiem. Już dziś deweloperzy zaczynają budować mieszkania z myślą o osobach starszych, a młodzi inwestują w nieruchomości nie tylko z racji zaspokajania swoich potrzeb mieszkania, ale również po to, aby budować swój kapitał na jesień życia. Widoczna staje się również zmiana podejścia do renty dożywotniej.
Szacunki GUS wskazują, że do 2030 roku liczba ludności w naszym kraju skurczy się z 38,4 mln do 37,8 mln, a do 2050 będzie nas już tylko 34,9 mln. W tym samym czasie sukcesywnie rosnąć będzie rzesza Polaków 65+. W przyszłym roku ta grupa wiekowa będzie stanowić 1/5 społeczeństwa, w 2050 - 1/3. Równocześnie spadać ma grono osób w wieku produkcyjnym (z obecnych 23,3 mln do 21 mln w 2030 roku). Powstałe w ten sposób braki kadrowe uzupełniać mają właśnie emeryci.
Coraz więcej osób zaczyna zdawać sobie sprawę z wpływu demografii, także na rynek nieruchomości. Zmiany te wymuszają podejście do nieruchomości. Młodzi nadal żyją na starcie w mieszkaniach na wynajem, ale też myślą o przyszłości. Czyli mieszkanie nie tylko jako miejsce do życia, ale tez zabezpieczenie na starość. Zdają sobie sprawę, że poziom emerytury będzie niższy i to znacząco, więc trzeba to wziąć pod uwagę.
Renta dożywotnia zaczyna zyskiwać na znaczeniu, bo w pewnym momencie może się okazać znaczącym sposobem na godną starość. Dzięki rencie dożywotniej będą środki do życia jak i pieniądze na sprawy i remonty bieżące, utrzymanie nieruchomości, a więc niezwykle istotne obciążenia na etapie życia na emeryturze.
Rynek - Trend 1
Więcej nieruchomości budowanych z myślą o starszej części społeczeństwa
Demografia wywiera przemożny wpływ na różne sfery życia i gospodarki, więc przemiany, które zachodzą pod jej wpływem na rynku nieruchomości, nie powinny być zaskoczeniem. O chociaż trudno przewidzieć wszystkie trendy, jedno jest pewne - liczba seniorów wciąż rośnie, podobnie jak ich udział w strukturze społeczeństwa. Wskaźnik dzietności jest w Polsce jednym z najniższych na świecie, a ponad 2,5 mln osób w wieku produkcyjnym przebywa na zarobkowej emigracji. Home Broker prognozuje, że spadająca liczba ludności w Polsce będzie oznaczać rosnącą podaż i mniej kupujących.
Dla kogo w takim razie budować nowe mieszkania? Dla seniorów. Mieszkania przystosowane do potrzeb osób 65+ to jedno, a całe ośrodki opieki połączone z ofertą medyczną, psychologiczną, czy rehabilitacyjną to drugie. W Stanach Zjednoczonych `senior housing` jest jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku nieruchomości. Ten trend powoli dociera do Europy oraz do Polski. Ponadto w wielu krajach Unii Europejskiej coraz intensywniej promowania jest idea tzw. assisted living , czyli między innymi wspierania osób starszych w ich miejscu zamieszkania. W ramach budżetu unijnego do 2020 roku na ten cel przeznaczono 700 mln Euro i z pewnością w nowym budżecie ten program będzie rozwijany.
Rynek - Trend 2
Renta dożywotnia nie tylko trend na poprawę życia, ale środki na utrzymanie lokum.
Z ogólnopolskiego badania PolSenior (w którym przebadano 5516 osób w wieku 65+) wynika, że co piąty senior nie ma w swoim lokum bieżącej ciepłej wody, a tylko 49 proc. posiada balkon lub taras. Ankietowani, pytani o przystosowanie mieszkań do potrzeb osób starszych oraz bariery architektoniczne, z którymi muszą borykać się na co dzień, przyznali w większości, że nie posiadają zbyt wielu udogodnień, a jedną z podstawowych przyczyn tego stanu rzeczy są finanse.
Tylko 3,9 proc. seniorów ma uchwyty i poręcze zamontowane w łazience, 3,8 proc. podjazd dla osób niepełnosprawnych, 3,7 proc. urządzenia domowe do ćwiczeń i rehabilitacji, a 2,4 proc. podłogę antypoślizgową. Aż 40 proc. emerytów narzeka również na bariery, które uniemożliwiają wyjście z domu. Wśród najczęściej spotykanych są wysokie i strome schody (52,6 proc.), brak windy (47,8 proc.), brak podjazdu dla osób poruszających się na wózku inwalidzkim (30,3 proc.).
Z badań wynika również, że koszty utrzymania mieszkania stanowią duże obciążenie w budżecie seniora. Na remonty nie starcza środków, nie mówiąc o wdrożeniu zmian architektonicznych, niezbędnych w mieszkaniu osoby starszej. Wiele osób rozważa zmianę nieruchomości na mniejszą, na niższym piętrze lub posiadające wyposażenie dla osoby starszej. Jednak renta dożywotnia może rozwiązać te problemy.
Rynek - Trend 3
Nieruchomość kupiona dzisiaj będzie swoistą skarbonką, zabezpieczenie na przyszłość.
Z danych OECD wynika, że dzisiejsi dwudziestolatkowie mogą liczyć na świadczenia emerytalne w wysokości 38,6 proc. ich finalnej pensji netto. To jeden z najgorszych wyników wśród krajów OECD. Na Węgrzech stopa zastąpienia wynosi 89 proc., na Słowacji 83 proc., w Czechach – 60 proc., na Łotwie 59 proc. Średnia dla wszystkich krajów OECD to ponad 60 proc.
Wskaźniki, wskaźniki – tego nie możemy przeoczyć.
Wskaźniki są nieubłagane. Społeczeństwo się starzeje. Coraz mniej osób w wieku produkcyjnym. Rośnie średnia długość życia, coraz niższe wskaźniki dzietności. Coraz mniej osób pracuje na umowy z których odprowadzany jest procent na przyszłą emeryturę. To jedne z kluczowych czynników zmian. Brakuje źródeł finansowania emerytury.
Ludność w Polsce
Zdanych GUS wynika, że do 2040 r. populacja Polaków zmniejszy się z obecnych prawie 38 mln do około 35 mln. Spadek populacji ma być widoczny głównie w dużych miastach, podczas gdy liczba ludności zamieszkującej wsie będzie utrzymywać się na poziomie około 15 mln. Dane GUS pokazują też, jak szybko starzeje się polskie społeczeństwo. W 1950 r. mediana wieku Polaków wynosiła około 25 lat, tymczasem w 2016 r. sięgała już 40 lat. GUS przewiduje, że proces starzenia się polskiego społeczeństwa będzie nadal postępował i w 2040 r. mediana wieku przekroczy 50 lat. W efekcie tych zmian zmniejszy się liczba osób w wieku produkcyjnym, a liczba emerytów znacznie wzrośnie.
Wskaźnik demograficzny starości i indeks starości
Szybkie tempo starzenia się polskiego społeczeństwa doskonale widać na wskaźniku starości demograficznej i indeksie starości. Pierwszy z nich przedstawia udział osób w wieku powyżej 65 lat w ogólnej liczbie ludności. Z kolei indeks starości obrazuje, ile osób w wieku 65 lat i więcej przypada na 100 dzieci nie starszych nie 14 lat. Innymi słowy jest to wskaźnik liczby dziadków przypadający na 100 wnuczków.
Przeciętne trwanie życia w Polsce
Malejące natężenie zgonów wśród starszych ludzi ma bezpośrednie przełożenie na wydłużanie przeciętnego trwania życia. Trend wzrostowy przeciętnego trwania życia Polaków utrzymuje się od ponad ćwierćwiecza. W 2016 r. w Polsce mężczyźni żyli przeciętnie 73,9 lat, natomiast kobiety 81,9 lat, co oznacza, że w porównaniu z 1990 r. Polacy żyją zdecydowanie dłużej - mężczyźni o 7,7 lat, a kobiety o 6,7 lat.
Jednym ze źródeł finansowania emerytury może być nieruchomość. Coraz częściej zaczyna to być brane pod uwagę.
Prognozy na ten temat są dość jednoznaczne dla Polski.
We wstępie wspomnieliśmy o projekcjach emerytalnych. Temu zagadnieniu warto poświęcić nieco więcej miejsca, tym bardziej, że niedawno światło dzienne ujrzała kolejna, dość interesująca prognoza. Chodzi tu o opracowany przez Komisję Europejską `The 2018 Ageing Report`, który potwierdza niestety bardzo złe perspektywy dla polskiego systemu emerytalnego. Jeszcze przed trzema laty zapewniał on całkiem pokaźny poziom stopy zastąpienia brutto (61,4%), czyli relacji pomiędzy wysokością nowych emerytur i poziomem ostatniego wynagrodzenia brutto osób przechodzących na nie w danym roku. Prognozy KE wskazują, że w 2030 roku stopa ta osiągnie zaledwie 41,4%, a w w 2050 roku będzie tylko gorzej.
Przyszły emeryt powinien zacząć zwracać uwagę na lokalizację swojej nieruchomości.
Bardziej zamożni pracownicy lub przedsiębiorcy mogą się skupić na budowaniu majątku nieruchomego, który będzie większy niż tylko lokum wykorzystywane na własne potrzeby. Przykładem inwestycji z myślą o zabezpieczeniu emerytalnym mogą być np. mieszkania na wynajem lub działki położone w atrakcyjnych miejscach.
Mogą stanowić lokatę kapitału, źródło zysku z dzierżawy lub wynajmu.
Niezależnie od roli nieruchomości w kontekście zabezpieczenia emerytalnego oraz planowanego czasu jej posiadania, inwestor powinien zwracać uwagę na lokalizację. Żyjemy bowiem w czasie wyraźnych zmian demograficznych oraz migracyjnych. Wspomniane zmiany wiążą się m.in. z rozwojem ludnościowym największych metropolii oraz ich okolic kosztem pozostałych części kraju.
Właśnie dlatego w ramach zabezpieczenia emerytalnego warto wybierać nieruchomości posiadające perspektywiczną lokalizację. Inwestycja w inne nieruchomości niestety może zakończyć się sporym rozczarowaniem i trudnościami z korzystną odsprzedażą.
Bardzo dobrą formą zabezpieczenia emerytalnego są np. atrakcyjne nieruchomości znajdujące się na terenie dużych aglomeracji. Wg prognoz migracja będzie postępować migracja ludności ze wsi i małych miast do dużych miast i aglomeracji.
Główną zmorą i zasadniczą przyczyną dramatycznej słabości rodzimej demografii jest niska zamożność i słaba siła nabywcza polskiego społeczeństwa, która ogranicza w ogromnej większości polskie rodziny do modelu "2 + 1". Pierwszym i jedynym efektywnym jak dotąd krokiem w kierunku poprawy sytuacji socjalnej rodzimych gospodarstw domowych jest program 500+. Trudno jest na dziś dzień dokładnie przewidzieć jego wpływ na demografię w przyszłości, zwłaszcza po ewentualnych korektach, tak samo jak i tempo wzrostu zamożności polskiego społeczeństwa w perspektywie choćby kilkuletniej.
Kolejnym bardzo trudnym do przewidzenia zagadnieniem są przyszłe ruchy migracyjne ludności zarówno narodowości polskiej jak i narodowości obcych, we wszelkich możliwych kierunkach. Jednym z przykładów wielkich niewiadomych jest brexit, który choć ma nastąpić lada chwila, to wciąż nie wiadomo jaki przybierze charakter i jakie wywoła skutki migracyjne, dotyczące choćby polskiej emigracji na Wyspach.
Warto to wszystko wziąć pod uwagę przy planowaniu zakupu bądź inwestycji w nieruchomości.
Te uwarunkowania ukształtują rynek nieruchomości następnych latach, ale też będą miały wpływ na nas samych.
Pamiętajmy.
Demografia zmienia wszystko, również rynek nieruchomości.
