-
-
-

Często zadawane pytanie – dlaczego mam korzystać z biura nieruchomości??? część 2

Co tak naprawdę robi biuro nieruchomości ? cz.2 01.08.2019

 

 

Parę słów o przygotowaniu mieszkania bo to bardzo ważny moment.

 

Jakie czynności kryją się pod określeniem home staging?

Przygotowanie mieszkania do zaprezentowania to parę kluczowych rzeczy. Uprzątnięcie przedmiotów codziennego użytku, co usunąć lub przestawić przed zrobieniem zdjęć oraz przed oglądaniem przez potencjalnych nabywców. Jeśli przyjdą potencjalni nabywcy, mieszkanie powinno prezentować się tak, aby to im się spodobało.

Pierwsze wrażenie robi się tylko raz. Do wykonania tych rzeczy trzeba trochę doświadczenia i wyczucia, nie każdy to ma.

Sesja zdjęciowa.

Dobrze zrobione zdjęcia – bardzo ważna sprawa. Jest to często kluczowy element, mocno podnoszący atrakcyjność danej nieruchomości. Tutaj doświadczenie w robieniu odpowiednich ujęć jest wprost bezcenne. Często nie wystarczy aparat w komórce i trzeba użyć  profesjonalnego sprzętu. Kompozycja zdjęcia, prawidłowe oświetlenie, odpowiednie ujęcie – ma kluczowe znaczenie.

 

Konieczność dofinansowania przed sprzedażą.
Może się zdarzyć, że będzie konieczny remont, odnowienie lub nawet przebudowa przed sprzedażą. Chodzi o to aby nieruchomość była atrakcyjna dla nabywcy. Nie każdy chce kupić lokum do remontu. I wtedy może być konieczny wydatek. Nie zawsze dysponujemy gotówką na ten cel. Potrzebny jest odpowiedni plan działania na taką okoliczność. Czyli może być konieczna pomoc architekta, osoby od aranżacji wnętrza, firmy, która wykona te prace. Trzeba to brać po uwagę.


Ważne przed sprzedażą -  Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości 

Zdarza się, że sprzedajemy nieruchomość otrzymaną w spadku, lub nie mamy pewności co do stanu prawnego. Trzeba przeprowadzić weryfikację , aby uniknąć pułapek prawnych. Mogą one uniemożliwić sprzedaż, wpłynąć na cenę nieruchomości lub spowodować potencjalne problemy w przyszłości.

 

Na tym etapie pojawia się kolejna sprawa.

 

Wycena nieruchomości

Musimy tu pamiętać o kilku istotnych kwestiach.

Przede wszystkim należy prawidłowo oszacować wartość nieruchomości. Zbyt wysoka cena zniechęci potencjalnych nabywców a zbyt niska może wzbudzić podejrzenie że coś z lokalem jest nie tak.  Trzeba wziąć pod uwagę wysokość miesięcznych opłat. 

Ostateczna wycena zależy od kilku czynników. Nie jest to tylko cena lokalu, ale również jego otoczenie.

Należy tu patrzeć okiem kupującego,  ważna uwaga – co będzie ważne dla kupujących?

Parter czy poddasze? Winda czy jej brak. Może to być wygląd klatki schodowej, podwórko lub dziedziniec, lub jego brak. Plac zabaw jako korzyść, lub problem. Miejsce parkingowe jest bardzo istotnym elementem. Ważna jest odległość od punktów usługowych, szkoły, ośrodka zdrowia. Istotny element to komunikacja, jakie są możliwości komunikacyjne danej lokalizacji. Czy jest plan zabudowy – żeby nie okazało się, że za jakiś czas zacznie się budowa pod oknami lub w bezpośrednim sąsiedztwie.

To wiele zmienia, bo lokal kupujemy na lata.

Dlatego zgłaszając lokal do sprzedaży warto zwrócić uwagę na wszystkie pozytywy, jakie istnieją w jego pobliżu. Szacując cenę nie można podchodzić do mieszkania emocjonalnie. Należy wycenić nieruchomość tylko i wyłącznie w oparciu o lokalizację, stan, zalety i wady.

Potem pomoże nam to w prezentacji i negocjacjach.

 

Następny etap   

 

Prezentacja nieruchomości.

Powinna być zrobiona w sposób, który obejmuje:

- uzasadnia cenę nieruchomości

- umiejętnie przedstawi zalety nieruchomości

- trafia z przekazem do określonej grupy nabywców danej kategorii nieruchomości

- powinna być przeprowadzona językiem korzyści

Do tego potrzeba trochę doświadczenia, które nie każdy ma. Istotny element to spojrzenie chłodnym okiem na nieruchomość – właściciel często  ma z tym problem, bo jest zaangażowany emocjonalnie. Bardzo ważne jest wzięcie pod uwagę oczekiwań nabywcy i prowadzenie rozmowy językiem korzyści, czyli argumentów ważnych dla kupującego a  nie właściciela nieruchomości.

Sprawne i kompetentne poprowadzenie tego elementu jest kluczowe, bo ma doprowadzić do zachęcenia nabywcy i doprowadzenia do negocjacji i finalizacji.


Negocjacje.

Zwykle jest tak, że w tym momencie zderzają się dwa przeciwstawne interesy. Sprzedający chce czego innego niż kupujący. Potrzebne są negocjacje, aby dojść do porozumienia. Ustalenie ceny, warunków transakcji, sposobu płatności i zasad przekazania nieruchomości. To tematy do negocjacji. Dochodzi również presja sprzedaży. Im bardziej jesteśmy zaangażowani emocjonalnie tym trudniej prowadzić efektywne negocjacje. Asertywność jest często wręcz niezbędna w takich sytuacjach. I znowu kłania odpowiednie doświadczenie  przygotowanie.

Negocjacje to wyjście z dwóch przeciwstawnych kierunków, tak aby spotkać się w jakimś punkcie. Istnieje ryzyko przeszacowania ceny i niedoszacowania oferty kupna. W efekcie negocjacje poprowadzone w sposób nieumiejętny nie doprowadzą do korzystnego finału.

Albo nie sprzedamy nieruchomości, albo dokonamy transakcji ze stratą, której będziemy żałować.  Są kluczowe momenty w trakcie negocjacji, w których składa się kontrofertę i odpowiednio argumentuje. Dobre negocjacje to sztuka ich prowadzenia.

 

Przygotowanie dokumentów do transakcji.

Sprzedaż mieszkania własnościowego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawsze wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Określa to art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ale żeby doszło do zawarcia umowy, konieczne jest zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów.

Warunki transakcji to tylko jeden z elementów procesu. Aby mogło dojść do transakcji niezbędne jest skompletowanie odpowiednich dokumentów. Mamy tu na myśli np. zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni lub wspólnoty, potwierdzenia opłaty podatku, jeśli mieszkanie było otrzymane w darowiźnie.

Do tego dochodzi akt nabycia nieruchomości , zaświadczenie ze spółdzielni, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, wypis i wyrys z rejestru gruntów, często wypis z księgi wieczystej. Jeśli jest kredyt lub obciążona hipoteka , będą konieczne kolejne zaświadczenia.

 

I tu powstaje pytanie :

Jak i gdzie uzyskać zaświadczenie o braku zameldowania osób w Twoim mieszkaniu?

Jaki dokument jest potrzebny gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką albo gdy je odziedziczyłeś?

Zdobycie dokumentów również wymaga czasu. Trzeba to wziąć pod uwagę przed transakcją. Trzeba złożyć odpowiednie wnioski wystarczająco wcześnie, aby móc dokonać transakcji ale też nie za wcześnie. Zaświadczenia muszą być ważne przy zawieraniu umowy.

Dobrze jest mieć dokumenty uporządkowane, rachunki opłacone w terminie. Dokumenty podnoszą naszą wiarygodność w oczach kupującego.

Sprzedający musi mieć całkowite prawo do rozporządzania lokalem. Ważnymi dokumentami będą te poświadczające prawo własności; może być to np. kopia aktu notarialnego. Jeśli mieszkanie było otrzymane w spadku, może się okazać, że własność jest podzielona na kilka osób. W takiej sytuacji przede wszystkim trzeba ustalić, czy współwłaściciele zgadzają się na sprzedaż. Kolejnym etapem będzie przeniesienie własności na jedną osobę albo stworzenie dokumentu, który zagwarantuje odpowiedni podział zysku ze sprzedaży.

Warto mieć pod ręką także wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu, na którym znajduje się sprzedawana nieruchomość.

W przypadku, gdy mieszkanie zostało zakupione za kredyt hipoteczny, który jeszcze nie został spłacony, także można je sprzedać. Najczęściej kupujący chce zaciągnąć kredyt hipoteczny i wtedy część jego kredytu pokryje kredyt sprzedającego. Kupujący będzie wówczas spłacać kredyt zaciągnięty na spłatę pożyczki. W sytuacji, gdy nowy nabywca chce kupić lokal za gotówkę, musi spłacić hipotekę bezpośrednio w banku sprzedającego. W tej sytuacji warto skorzystać z pomocy doradców kredytowych.

Każdy z dokumentów musi być sprawdzony i zweryfikowany pod kątem merytorycznym, ważności, autentyczności.

 

Kolejny etap.

 

Decyzja o zakupie nieruchomości

W momencie, gdy kupujący podejmie decyzję o zakupie naszego lokalu, należy skorzystać z usług notariusza, który zajmie się przygotowaniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

 

Umowa przedwstępna

W przypadku, gdy kupujący musi np. postarać się o kredyt, czy z innych przyczyn umowa może dojść do skutku w odległym czasie, warto spisać umowę przedwstępną. Jest to zabezpieczenie sprzedającego przed ewentualnym wycofaniem się klienta. Można od razu zażądać wpłaty zadatku. Zabezpiecza to interesy obu stron na wypadek, gdyby nie doszło do ostatecznego zawarcia transakcji. Taka umowa powinna wyznaczać między innymi termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, a także dokładnie określać przedmiot sprzedaży.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej należy zgromadzić już wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

 

Sprzedający musi mieć:

odpis z księgi wieczystej,

akt notarialny potwierdzający prawo własności,

dokument ze spółdzielni potwierdzający prawo do lokalu, jeśli jest to mieszkanie spółdzielcze

aktualne zaświadczenia o braku zadłużenia i o osobach zameldowanych w lokalu,

zaświadczenie  o opłacaniu zobowiązań podatkowych.

Dokumentów tych nie warto przygotowywać wcześniej, gdyż może okazać się, że sprzedaż mieszkania trochę potrwa, a dokumenty się przeterminują. Po podpisaniu umowy sprzedaży należy opłacić podatki z tytułu sprzedaży nieruchomości.

 

Zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w kancelarii notarialnej.
 

Sprzedaż nieruchomości, aby była prawnie skuteczna, musi odbyć się jedynie na podstawie notarialnej umowy sprzedaży.

Aby tego dokonać konieczna jest co najmniej jedna wizyta w kancelarii notarialnej. Wcześniej należy ustalić z notariuszem i stroną kupującą termin zawarcia umowy, przekazać notariuszowi wszystkie dokumenty, warunki sprzedaży, sposób płatności. Notariusz stworzy umowę wg informacji przekazanych przez Ciebie.

 

Bezpieczeństwo całej transakcji:
 

a/ Warunki płatności
 

W którym momencie kupujący ma dokonać płatności?

Co zrobić gdy kupujący bierze kredyt na zakup Twojego mieszkania?

Czy zapłacę podatek od sprzedaży mieszkania?

W jaki sposób sprzedać swoje mieszkanie gdy jest obciążone hipoteką?

W jakiej wysokości powinien być zadatek?

A może zaliczka?

Kiedy wydać kupującemu mieszkanie?

Na te i wiele innych pytań należy odpowiedzieć, gdy ustalamy warunki sprzedaży z kupującym.

Nie pomiń niczego bo może Cię to drogo kosztować.


b/ Warunki wydania nieruchomości (np. przekazania mieszkania lub domu).


Czy wiesz, że wydanie mieszkania to integralna część procesu sprzedaży?
 

Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać m.in.:

stany liczników mediów i ich numery,

dane sprzedającego i kupującego,

datę wydania i np.: potwierdzenie przejmującego, że nie wnosi zastrzeżeń do stanu czy wyposażenia przejmowanego mieszkania.

Brak tych danych może skutkować kłopotami w rozliczeniu mediów i dodatkowymi wizytami w biurach obsługi dostawców mediów.

Na koniec w dniu przekazania mieszkania należy podpisać protokół zdawczo-odbiorczy, który określi stan techniczny nieruchomości. Dokument ten pozwoli w przyszłości uniknąć roszczeń i pretensji kupującego do sprzedającego.

 

 

Do przemyślenia !!!

Sprzedaż nieruchomości to długi i skomplikowany proces. Warto przemyśleć wcześniej, czy przyda się nam wsparcie, a często nawet wyręczenie przez profesjonalistów. Dzięki temu oszczędzimy sobie nerwów, a sprzedaż mieszkania lub nieruchomości może się okazać dużo prostsza i szybsza.

Oczywiście możemy założyć, że część potrzebnych wskazówek i informacji znajdziemy w Internecie. Ale będą to jedynie rozproszone w potężnej przestrzeni Internetu fragmenty potrzebnej wiedzy. Informacje będą różnej jakości.  Część z nich będzie nieprawdziwych, część nieaktualnych… wiele będzie nieprofesjonalnych. Bo przecież Internet archiwizuje wszystko co publikują użytkownicy - bez weryfikowania prawdziwości ani aktualności informacji.

Szansa, że znajdziemy profesjonalne informacje i będziemy umieli wykorzystać je sposób skuteczny, jest mała.

 

Natomiast całkiem spora i bardzo realna jest możliwość, że popełnimy błędy i…
- pozostaniemy przez długi czas z niesprzedaną nieruchomością,
- stracimy pieniądze na opłacanie ofert swojej nieruchomości w niewłaściwych miejscach,
- sprzedamy nieruchomość poniżej ceny, którą moglibyśmy za nią uzyskać,
- nie zabezpieczymy w sposób skuteczny płatności należnej Ci z tytułu transakcji,
- nie dokonamy w sposób optymalny bezpiecznego wydania nieruchomości (np. przekazania mieszkania lub domu)

- narazimy się na problemy lub roszczenia po dokonaniu całej transakcji.

 

Jeżeli nie jesteśmy pewni, że samodzielnie poradzimy sobie ze wszystkimi zadaniami, to współpraca z biurem nieruchomości jest niezbędna.
 

Po prostu profesjonalny pośrednik ma niezbędną wiedzę, umiejętności, doświadczenie i narzędzia. Ma przewagę nad niedoświadczonym uczestnikiem rynku nieruchomości, ponieważ:
• wykonuje te czynności zawodowo, na co dzień,
• wie, jakie informacje są ważne,
• wie, czego potrzebują klienci kupujący i na co zwracają uwagę,
• ma na to czas, bo to jego praca, jest dyspozycyjny, dzięki czemu Ty oszczędzasz czas
• współpracuje ze wszystkimi agentami, dzięki czemu szanse na sprzedaż Twojej nieruchomości wyraźnie rosną,
• zna rynek i wie jak odnaleźć się w niespodziewanych sytuacjach
i co najważniejsze profesjonalny agent reprezentuje Twój interes, doprowadzenie do
  najkorzystniejszej dla Ciebie transakcji warunkuje otrzymanie przez niego wynagrodzenia.
 

 

Przemyślmy to zanim podejmiemy decyzję.

 

Pamiętajmy, skutki i konsekwencje złej decyzji pozostaną na lata.